案例

2019年小王在售房广告上看中一套二手房，便联系房主郭女士看房，随后双方签订了《房屋买卖合同》，且小王一次性付清全款。付款后，郭女士就把钥匙给了他，即日小王就入住了。交房后，郭女士以各种借口和理由不去办理过户手续，小王觉得自己有合同和付款凭证，房子已经是自己的了，也就不再催促此事。2020年房价飙涨，郭女士又把该房子卖给了小李，并且办理了房屋过户登记手续。随后小李拿着房产证来要求小王搬离该房屋。小王该通过什么途径维护自己的合法权益？

江民检说法

民法典明确规定了不动产物权的设立、变更、转让和消灭须经过登记才发生效力，因此只签订房屋买卖合同的当事人不能取得房屋的所有权。在本案中，小王买的房子没有办理不动产登记，房屋的所有权未发生转移，房子还是郭女士的。郭女士将该房屋再卖给不知情的第三人小李并办理过户登记，小李即拥有该套房屋的所有权，其有权要求小王搬离该房屋。虽然小王在购买该房屋时未办理物权登记的，《房屋买卖合同》仍然有效，小王可以通过合同的违约责任，要求郭女士返还购房款，并赔偿损失。

江民检提醒：在房屋买卖中，即使买方按照合同约定支付了购房款，并已住进购买的房屋，但不及时办理房屋过户手续，也不能取得房屋的所有权。此时如出卖人一房二卖，善意第三人取得了房产证，买受人就不能再对房屋主张权利，而只能向出卖人主张退还购房款和赔偿损失。因此，买房一定要及时过户，保障自己的合法权益。

 

法条链接

《中华人民共和国民法典》第二百零九条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

《中华人民共和国民法典》第二百一十五条，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有规定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。